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[4·1부동산대책]신도시 대부분 연약지반···기술보다 경제성 문제 [머니투데이 김유경 기자 |입력 : 2013.04.04 19:24]
ⓒ그래픽=강기영 #경기도 안양시 평촌 목련마을 2단지. 1992년 3월에 준공돼 만 21년이 됐다. 녹물이 나오고 주차공간이 부족해 주거환경 개선이 시급하다는 게 주민들의 설명이다. 이 단지는 2008년 조합을 설립, 수평·별동 증축 리모델링을 추진해왔지만 '4·1부동산대책' 발표후 '수직증축'으로 선회했다.
리모델링 수직증축을 허용하는 정부의 '4·1대책' 발표 직후 삼성물산 (66,400원 1200 -1.8%)과 쌍용건설 (2,735원 375 -12.1%)을 비롯한 건설업체들에 관련 사업을 묻는 문의가 쇄도하고 있다. 평촌 목련마을 2단지를 비롯해 분당 정자동 한솔5단지와 매화1단지 등 현재 조합을 설립하고 리모델링을 추진하고 있는 단지들은 대부분 수직증축을 검토하는 분위기다.
5일 관련업계에 따르면 4·1대책에 따라 원안대로 리모델링 수직증축 허용을 담은 주택법 개정안이 국회를 통과할 경우 그동안 수평·별동 증축을 추진해왔던 단지들은 잇따라 수직증축으로 변경할 가능성이 높다. 수평·별동 증축은 억지로 공간을 늘리다보니 평면도면이 동일하게 나오지 않는 문제가 있다는 지적이다.
이형욱 평촌 목련마을 2단지 조합장은 "반듯한 평면이 있는가 하면 꺾이는 경우도 있어 주민간 갈등을 일으킬 수 있었다"며 "수직증축을 하게 되면 이같은 문제가 해결될 뿐 아니라 공사비도 절감돼 훨씬 유리하다"고 말했다. |
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쌍용건설수직증축은 일반적으로 2~3개층 정도가 적정하다는 게 전문가들의 판단이다. 한 건설업체 연구소 관계자는
"(정부가) 층수를 자율에 맡기지도 않겠지만 20층 건물의 경우 2개층만 올라가도 10%"라며 "1층을 필로티로 변경하면 3개층 정도 올라가는 게일반적일것"이라고 말했다
김형근 SH도시연구소 연구위원도 "수직증축은 2개층 정도가 적절하고 4개층 이상은 바람직하지 않다"고 말했다.
4개층 이상 증축에 대해 부정적인 이유는 기술적 문제가 아니라 경제성 때문이란 의견이다. 기술적으론 층수 제한없이 올릴 수 있지만, 재건축 비용보다 싼 값에 증축할 수 있음을 전제로 2~3개층이 적정하다는 것이다.
리모델링 비용은 단지 또는 지역마다 다를 수 있지만, 3.3㎡당 350만~400만원 정도로 추산됐다. 목련마을 2단지의 경우 리모델링 비용은 가구당 약 1억6000만원으로, 일반분양 물량을 감안하면 1억1000만원 수준이라는게 조합의설명이다.
하지만 이는 기존주택의 구조가 정상적일 때의 경우다. 지을 때부터 구조적으로 취약하거나 지반이 약해 기초공사를 다시 해야하는 경우에는 경제성이 떨어져 수직증축이 어려울 수 있다.
유영찬 한국건설기술연구원 박사는 "일산, 분당 등 신도시의 경우 논밭을 개량한 터라 지반이 약한 경우가 대부분"이라며 "당시 기초파일을 여유있게 박지는 않았을 것으로 보이는 만큼 수직증축을 하려면 기초공사부터 다시 해야할 것"이라고 말했다.
연약지반에 기초파일이 부족하면 부등침하(균등하지 않게 주저앉는 현상)가 발생할 수 있다. 부등침하가 시작되면 균열 등으로 안전 문제가 생긴다는 게 유 박사의 지적이다.
대부분의 공동주택들이 건축당시 도면들을 가지고 있지 않은 것도 문제다. 추정으로만 설계를 해야 하기 때문에 어떻게 추정하느냐에 따라 안전문제도 달라질 수 있어서다.
특히 지금까지는 조합과 시공사의 합의하에 리모델링을 추진해온 만큼 이해관계(경제성)에 따라 안전문제가 좌우될 여지가 있었다. 유 박사는 "수직증축이 허용된다면 엔지니어들이 기술적으로 투명하게 진행할 필요가 있다"면서 "앞으로는 심의와 사전검토, 제3자의 체크 등이 필요하다“고 강조했다.
이와 관련 시공업계 관계자는 "이미 리모델링 사업 추진시 사전 정밀안전진단을 실시하고 기초공사도 새로 하고 있다"며 "리모델링은 기술력이 집약된 사업이어서 대형건설기업들이 시공하는 만큼 기술적인 문제는 없을 것"이라고 설명했다.
김형근 연구위원도 "리모델링을 하려면 내진설계 등 강화된 기준을 준수해야 하기 때문에 이번 수직증축 허용은 바람직한 방향"이라며 "다만 리모델링을 재산증식 목적이 아닌 환경 개선에 초점을 맞추는 인식의 전환이 필요하다"고 말했다. |
↑쌍용건설이 2개층 수직증축한 마포구 '밤섬 쌍용 예가 클래식'의 리모델링 전(왼쪽)과 후(오른쪽)의 모습. ⓒ사진제공